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売れないマンションの処分方法は?寄付や譲渡はできるのか、維持費のリスクについて

築年数が経ち古くなった、親から相続したマンションなど、売りたくても売れないマンションが全国的に増えています。

使用する計画がないマンションは早く売却しないと、毎月の管理費や修繕積立金が家計を圧迫することになります。

今回は売れないマンションの理由や改善策について解説していきます。

目次

売れないマンションの例

まずは具体的に「売れないマンションの例」をいくつか挙げていきます。

該当するマンションは売却に苦戦する可能性が高いので、なるべく早めに行動することをおすすめします。

老朽化して管理が悪いマンション

買い手が付きづらいマンションの例としてまず考えられるのは、老朽化して管理が悪いマンションです。

  • 老朽化によりマンションの外観が汚い
  • 管理が悪くポストのチラシが放置されている
  • エレベーター内に古いポスターが貼られたままになっている
  • ホールや廊下、駐車場などの電球が切れたまま

このようなマンションだと、いくら内見案内をしても買いたいと思う人は少なく、売るのに苦戦するでしょう。

マンション全体の問題なので、一家主の立場でできる対策は少なく、価格をさげて根気強く購入者が現れるのを待つしかないことも。

リフォームをして自分の部屋だけ綺麗にみせても評価は微妙で、あまり効果が出ないケースもあります。

名義人が複数いて揉めている

相続したマンションに多いのがこのケースです。

相続人の一人は「自分が住みたい」と考えますが、他の相続人は「売却して現金化したい」と、意見が割れてしまうケースです。。

この場合は、相続人となる当事者同士で話し合いをするより、弁護士などの第三者を入れて話し合うことをおすすめします。

もちろん揉めごとを回避する方法として、被相続人が存命のうちにしっかり話し合いをしておくのが一番確実な方法です。

事故物件、訳あり物件

事故が起きてしまった物件や、何かしらのトラブルを抱えている訳あり物件はやはり売りづらいです。

不動産会社としては、事故物件や訳あり物件について告知義務があるため、そのことを黙って売買することはできません。

もし売主が不動産会社にも黙って事故物件を売買してしまうと、不動産会社や買主から「損害賠償」を受けることになるので、絶対にやめましょう。

事故物件や訳あり物件を売却するには、市場の相場よりかなり価格を下げるしかありません。

高めで売れたとしても相場の3割安、事故や訳ありの内容によっては相場の半額くらいまで価格を下げることも覚悟しましょう。

事故物件などは売却後のトラブルも多いので、トラブルを避けるためにも専門業者に買取してもらうのがよいでしょう。

地方にあり、駅から遠い(立地が悪い)

駅から徒歩15分以上、近くに買い物できるお店が少ないなど、生活環境が悪い場所に建つマンションは売れづらい傾向にあります。

また地方にあるマンションも同じように、立地が悪いと買い手が付きづらくなります。

しかし、立地の問題は売主個人の努力ではどうにもできません。

そのエリアに見合った価格であれば、時間はかかるかもしれませんが買いたいという人はきっと見つかるはずです。

時間をかけてじっくり買主を探すことが大事なので、売却までのスケジュールは余裕をもって組んでおくようにしましょう。

近隣に同ランク物件が多い

近隣に同ランクの中古マンションが多かったり、同じマンションで他の部屋が売りに出されているときは注意が必要です。

売れづらくなるのは当然ですが、それと同時に不要な値下げ競争に巻き込まれてしまう恐れがあります。

買主はあなたのマンションだけを内見している訳ではなく、高い確率で同レベル、同マンションの物件も内見をしています。

とくに同じマンションに売り部屋が多く出ていると、買主側から値下げの材料にされてしまうので注意してください。

自分の物件を売りに出す前に、近隣で売り出し中のマンションがないか、同マンションで複数の売り物件が出ていないかをチェックしておきましょう。

これは仲介を依頼する不動産会社の仕事ではなく、売主が絶対にやっておくべきことです。

こだわりのリフォームをしている物件

分譲マンションや建売住宅というのは、基本的に万人受けする間取りになっています。

特徴がない分、誰にでも使いやすい間取りのため、再販売するときにも人を選ばず売却できます。

しかしマンションを買ったあとに、こだわりのリフォームをしている物件もあるでしょう。

例えば最近あと、コロナによって在宅勤務が増えたことで、リモートワーク用の部屋を作ったりするケースです。

このようなリフォームで特殊な間取りになってしまうと、次に入る人にとっては使いづらい間取りになってしまう可能性があるため、売却が難しくなる可能性があります。

売り方に問題がある場合

売れないマンションの例を挙げましたが、場合によってはマンション自体の問題ではなく、「売り方」に問題があるケースもあります。

よくある失敗例を解説しますので、ぜひチェックしてみてください。

売り出し価格が相場より高すぎる

事故物件やすごく立地が悪いマンションを除いて、長い期間マンションが売れないのは、根本的な売り出し価格が高すぎる可能性が考えられます。

マンション売却をはじめる際、不動産会社1社のみに相談し、その不動産業者から提示された売却査定価格を鵜呑みにしていませんか?

市場相場に適する売値を設定するためにも、必ず複数の業者から売却査定を取って、相場に見合った価格をつけるようにしましょう。

最低でも3社、理想は5~6社程度に査定を依頼して、平均価格を調べることをおすすめします。

ダメな仲介会社に依頼している

身も蓋もない言い方ですが、ダメな仲介会社に売却を任せてしまうと、いつまでたってもマンションは売れません。

ダメな仲介会社には、2つの種類があります。

1つは売買よりも賃貸に力を入れており、売買に対する知識が乏しい業者です。

ある程度名前が知られた大きな会社であっても、賃貸に力を入れている場合は要注意です。

売却の相談をする前にホームページなどを閲覧し、売買物件の数が極端に少なくないか確認しましょう。

もう1つは自社で高い利益を確保したいため、他社からの問い合わせなどを全て断っている「囲い込み業者」です。

これは明らかに売主の利益に反する行為ですが、素人である売主からするとなかなか見分けがつかずやっかいなケースです。

このような悪徳業者を確実に避けるためには、売主側から積極的に売却活動の進捗を問い合わせ、ちょっとでも不信感を持ったら別の仲介業者へ替えるなどしていかなければなりません。

あるいは「SRE不動産」のように、片手仲介しかしませんと宣言している業者を選ぶようにしましょう。

売主の態度が高圧的になってしまっている

内覧に人は来るけど、なかなか買い手が決まらないという場合は、価格や立地ではなく建物か売主に問題があると考えるのが一般的です。

とくに売主に問題がある場合は、自分で気づいてない人が多く、仲介業者も言い出しづらい部分なので厄介です。

このケースは年配の売主に多く、自分の部下や息子くらいの年代の人が内見に来たとき、ついつい上から目線の口調になっていることがあるので注意してください。

購入希望者がどのような年齢や職業であっても「売ってあげる」という気持ちではなく、「買っていただく」という気持ちを忘れずに接するようにしましょう。

売却するにはどうすればよいか?

ここまでは「売れない理由」について解説してきましたが、次は「どうすれば売れるのか?」について考えていきましょう。

中古マンションの平均売却期間は、3ヵ月~6ヵ月です。

この期間を過ぎても買い手が決まらないのであれば、一度売却戦略を見直す必要があります。

売値の見直しを行う

売りに出してみてけど思ったより問い合わせの電話が少ない、内見希望も入らないという場合は、売り出し価格の再検討が必要です。

仲介業者と媒介契約を締結して売り出し中の状態でであっても、他社で売却査定を受けることに制限はありません。

もし売り出し前の査定をお願いした業者数が少なく、価格に不信感を持っているのであれば、売却中であっても他の業者に査定をお願いしてみるべきです。

そもそも長期間売れない状態が続いていたのであれば、最初に査定を取ったときよりも売却相場が下がっているかもしれません。

査定だけならタダで取れるので、すぐにでも調べ直してみましょう。

仲介業者を変更する

なかなか売れない状態を打破するためには、仲介業者を変えるというのも有効な手段の一つです。

  • 売却活動の内容が聞いていた話と違う
  • 他社からのお客さん紹介が1件もない
  • 義務であるはずの活動報告がない

もしこのような業者にマンションの売却をお願いしてしまったのであれば、すぐに業者の変更を検討しましょう。

一般的な媒介契約の期間は3ヵ月単位なので、残りの契約期間を確認してみてください。

業者側の了解さえ得られれば、3ヶ月待たずにすぐに解約できるケースもあります。

万が一契約しているのが悪徳業者で、途中解約に対して違約金などを請求してくるようなら、3ヶ月の期間が満了するのを待って他の業者に変更するようにしましょう。

買取専門業者に依頼する(業者買取)

事故物件のように売却するのが難しいマンションの場合は、買取専門の業者に一度相談してみることをおすすめします。

仲介で売却するよりも価格は下がってしまう可能性が高いですが、業者買取を利用すると以下のようなメリットがあります。

  • 買取り価格に納得すれば、1週間程度で現金化できる
  • 業者に直接買い取ってもらうので仲介手数料を払う必要がない
  • 売却後のトラブルが発覚した場合の売主責任が免除される

買取専門業者に依頼しても無理な物件というのはほとんどないので、どうしても急いで売りたいなら業者買取が確実な選択肢です。

急いでいない場合でも、売り出して1年以上経っているようなケースなら、一度業者買取の見積もりを取って検討してみることをおすすめします。

使わないマンションを持ち続けるリスクとは?

使う予定がないマンションを所有し続けるということは、その間ずっと維持費がかかるということです。

戸建て住宅に比べてマンションの場合、管理費や積立金という費用があり、これが家計に大きな負担を与えることになります。

その他にもトラブルが起きた際の管理責任があるので、リスクはそれなりに大きいと言えます。

高額な維持費の支払いが続く

誰も住まず空き家のままのマンションであっても、管理費や修繕積立金の支払い義務は発生します。

例えば親からマンションを相続した場合、その部屋に住んでいなくても毎月の管理費や修繕積立金は相続した人が払わなければなりません。

管理費と積立金の額はマンションによって異なりますが、築年数が古いマンションだと高額になっている可能性も高いので、1年間で30万円~50万円の費用負担が発生すると考えておきましょう。

さらに駐車場を契約していた場合には、それらの費用もかかりますし、当然固定資産税も支払うことになります。

トラブルが起きた時に管理責任を問われる

相続したマンションをずっと放置していた人から、このような相談を受けたケースがあります。

「使わずに空き家のまま放置していたマンションから、管理責任を問う損害賠償請求書が届いた」

なぜこのような問題が起きてしまったのでしょうか?

この時は老朽化した配水管が原因で水漏れが起こってしまい、それが下の階の部屋にまで及んでしまったためです。

普通であればすぐに気づいて対処すると思いますが、誰も住んでいなかったため水漏れが止まらなかったということです。

この場合、修繕責任は水漏れを起こした部屋の所有者になるので、管理組合から損害賠償請求が届いたという流れです。

このように、空室だからといって完全に放置してしまうと、思わぬトラブルに巻き込まれる可能性があります。

不動産の所有権放棄はできるのか?

相続などで自分では住まないマンションを所有してしまった際、その不動産の所有権を放棄することはできるのでしょうか?

法律上においては、所有権放棄は絶対にできないという訳ではありませんが、現実的にはかなりハードルが高く難しいです。

特にマンションの場合は戸建て住宅と違って、管理費や修繕積立金という維持費がかかるので、引き取ってくれる相手が見つかりづらくよりハードルが高くなります。

相続時であれば放棄はできる

不要な不動産を所有したくなければ、そもそも相続自体をしないというのが確実な選択肢です。

これを「相続放棄」と言います。

しかし、マンションだけを相続放棄するという訳にはいかず、相続するすべての財産を放棄することが条件です。

そのため簡単に選択できることではないので、悩む人が多いと思います。

また相続対象の家族が複数いる場合、自分だけ相続放棄をしても他の相続人へ権利が移るだけなので、根本的な解決策とは言えないケースもあります。

よくある質問

売れない中古マンションに関して、よくある質問をまとめたので参考にしてください。

自治体へマンションを寄付することはできる?

築40年、50年という古いマンション、事故物件となり売れないマンションなど、どうにかして手放したいと考える人もいるでしょう。

そんなときネットなどで「自治体に寄付すればいいよ」とアドバイスをしているサイトを見かけることがありますが、これはほぼ不可能です。

戸建て住宅であれば公民館にしたり、建物を解体して公園などにすることで寄付を受けてもらえる場合も稀にありますが、マンションはそうはいきません。

築年巣が古いマンションは維持費(管理費や修繕費)も高いですし、使い道がなく維持費ばかりかかるマンションに税金を投入することは難しいからです。

リフォームすれば築古でも売れる?

リフォームの内容によっては、築古の中古マンションでも売れる可能性はあると思います。

しかしリフォームにはその人の趣味が出てしまうので、可能であれば買った人が自分の趣味に合わせてリフォームができるように、売り出し価格を下げてあげる方が効果的でしょう。

500万円のリフォームをして売却するより、そのリフォーム分の500万円を指し引いた価格で売り出してみましょう。

親名義のマンションを売ることはできる?

親名義のマンションを勝手に売ることは不可能です。

しかし名義人である親御さんがお亡くなりになられているのなら、相続人が売却することは可能です。

その場合はまず相続登記を済ませてからの売却となるので、いろいろと手続きを済ませておく必要があります。

もちろん相続などの登記と同時進行で売却活動を始めることはできます。

まとめ

今回はなかなか売れないマンションについて、具体的な事例と考えられる対策法について解説しました。

売れないマンションには理由があります。

その理由を明確にして、しっかりと対策することで、ほとんどのマンションは売却できるはずです。

売却が難しいマンションほど仲介業者選びが大事です。業者選びさえ間違えなければ大抵のマンションは買い手がつきます。時間をかけてもいいので、仲介業者選びを慎重にしてください。

どうしても売却が難しいのであれば、業者買取を検討してみましょう。

事故物件専門の買取り業者もあったりしますので、よほど大きな問題を抱えているマンションでない限りは業者買取で問題解決できるはずです。

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