不動産を売却する際には、売却を依頼する不動産業者と媒介契約を結びます。
媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、どの契約方法が良いのか迷う人は少なくありません。
どの媒介契約がよいのかは、物件や売主の状況など、それぞれのケースによって大きく変わります。
もしも、自分に合わない方法を選んだ場合、なかなか売却が進まないかもしれません。
今回は、一般媒介と専任媒介について詳しく解説します。
売却する物件や売主の状況など、さまざまな例を挙げて媒介契約の選び方を説明しますので、ぜひ参考にしてください。
媒介契約の種類と基礎知識
媒介契約には、
- 一般媒介
- 専任媒介
- 専属専任媒介
の3種類があります。
それぞれの違いを表で確認してみましょう。
| 内容 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
|---|---|---|---|
| 複数の業者へ同時依頼 | ○ | × | × |
| レインズへの登録義務 | 義務なし | 7日以内 | 5日以内 |
| 自分で買主を見つける | 〇 | 〇 | × |
| 売主への状況報告義務 | 義務なし | 2週に1回以上 | 1週に1回以上 |
| 契約の有効期間 | 自由 | 3ヶ月 | 3ヶ月 |
上記の表にあるように、一般媒介契約がもっとも条件的には「ゆるい」契約です。
売主は同時に複数の業者と契約できる代わりに、業者側にはレインズへの登録義務がありません。
一方で専任媒介契約と専属専任媒介契約にはレインズへの登録義務があり、専属専任媒介契約が条件的にもっとも「厳しい」ものとなっています。
売主側の自由が少ない分、業者側にも素早い対応が求められます。
物件によってどの契約方法が適するか変わるので、それぞれの特徴をしっかり理解した上で契約方法を選びましょう。
※レインズについては「レインズへの登録は義務なの？」の記事で詳細に解説しています。
専任媒介とは。メリットやデメリットは？
まずはもっとも多くの人が選ぶ「専任媒介契約」から解説していきます。
専任媒介とは、1社の不動産業者にだけ売却を依頼する媒介契約です。
専任媒介契約を結ぶと、ほかの業者に同時に依頼することはできませんが、売主自身が買主を見つけることはできます。
もっとも多くの人が選ぶ契約方法
専任媒介は、3種類の媒介契約の中でもっとも多くの人が選ぶ方法です。
公益財団法人不動産流通推進センターが2021年1月に発表した「指定流通機構の活用状況について（2020年分）」によると、専任媒介を選んだ人は31.5%、一般媒介が26.6%、専属専任媒介が11.0%となっています。
専任媒介は、
- レインズへの登録義務がある（7日以内）
- 進捗状況の報告義務がある（2週間に1回以上）
という点で、ある程度安心して売却を依頼できる環境が整っています。
バランスがよく、どんな物件にも適する
専任媒介はバランスがよく、どんな物件にも適している契約方法だといえます。
一般媒介と専属専任媒介の良いとこ取りのような内容なので、3種類の媒介契約の中でもっとも選びやすいでしょう。
自由度も一般媒介と専属専任媒介のちょうど中間にあたります。
専任媒介は業者としてもモチベーションが高まる契約なので、さまざまな物件の売却に期待できます。
悪質業者による囲い込みには注意が必要
専任媒介はどんな物件にも適している一方、悪質な業者による囲い込みに注意する必要があります。
囲い込みとは、売主・買主の両方から仲介手数料を2重取りするために、物件情報をほかの業者に流さない・問い合わせを受けないようにする悪質な行為です。
囲い込みをされてしまった場合、売却がスムーズに進まず余計な時間がかかってしまったり、不必要な値下げを提案されたりと、売主にとって良いことは一つもありません。
もしも囲い込みされていると気づいたら、すぐに不動産業者を変更しましょう。
一般媒介とは。レインズへの登録義務は？
一般媒介は、複数の不動産業者へ売却を依頼できる媒介契約です。
3種類の媒介契約の中で、一番自由度が高く、条件がゆるいのが特徴です。
自分で買主を見つける可能性がある場合に
一般媒介は、売主自身が買主を見つけることができるため、身内や知り合いなどに売る可能性がある場合に適しています。
専属専任媒介では、売主自身が買主を見つけることができません。
そのため、自分で買主を探せる可能性が少しでもある場合には、一般媒介や専任媒介を選びましょう。
自由度が高い分、業者側への強制力も弱い
一般媒介は自由度が高い分、業者側の条件もゆるく、強制力が弱いのがデメリットといえます。
一般媒介は、
- レインズへの登録義務はない
- 進捗状況の報告義務はない
という条件になっています。
複数の業者に依頼できる一般媒介は、業者側としてはほかの業者に契約を取られる可能性があります。
専任媒介に比べると仲介手数料を得られる可能性が低いため、あまり広告費をかけられません。
一般媒介は、業者側にとってモチベーションが下がりやすい媒介契約だといえるでしょう。
売手有利な物件ならアリ（好立地物件など）
業者への強制力が弱い一般媒介ですが、好立地物件や築浅物件などの「売り手が有利な物件」の売却には向いています。
好立地物件・築浅物件などは購入を希望する人が多いので、業者が積極的に売却活動を行わなくても買い手が見つかりやすいです。
売手にとって有利な物件だからこそ、あえて一般媒介を利用して多くの業者に情報を流すことがメリットになるでしょう。
専属専任媒介とは。どんな物件に適している？
専属専任媒介は、1社の不動産業者にだけ売却を依頼する契約で、売主自身も買主を探すことができません。
専属専任媒介は、
- レインズへの登録義務がある（5日以内）
- 進捗状況の報告義務がある（1週間に1回以上）
という条件になっています。
3種類の媒介契約の中で一番自由度が低く、条件が厳しい媒介契約方法といえます。
業者側のモチベーションは高くなる
3種類の媒介契約の中で、業者側のモチベーションが高くなるのは専属専任媒介です。
専属専任媒介を結ぶと、売主自身も買主を探せません。
そのため、契約中に物件が売却できた際には、必ず業者に仲介手数料を支払うことになります。
「一般媒介 ＜ 専任媒介 ＜ 専属専任媒介」の順で仲介手数料を得られる可能性が高まるので、業者にとっては「もっとも優先すべき顧客」になるのです。
「業者がやる気を出してくれない…」という場合には、専属専任媒介へ変更すると状況が変わるかもしれません。
使われるケースは少なめ
業者のモチベーションが高まる専属専任媒介ですが、自由度が低い契約でもあるため、選ばれるケースは少なめです。
- 相続物件
- 競売や任意売却になりそうな物件
これらのいわゆる「訳あり物件」の場合には、事情をよく知る業者に任せた方がスムーズなので、専属専任媒介がおすすめです。
一般媒介と専任媒介、どちらが良いか迷った場合は？
3つの契約方法を紹介しましたが、「一般媒介」と「専任媒介」のどちらを選ぶべきで迷う人が多いと思います。
さまざまなケースを例に、一般媒介と専任媒介を選ぶポイントを解説します。
人気エリアの物件を売却したい
人気エリアの物件を売却したい場合には、「一般媒介」が向いています。
不動産売却では、好立地な物件ほど購入希望者が多いものです。そのため、広く物件情報を流せる一般媒介を選んだほうが、早く物件を売却できる可能性があるからです。
売主としては、強気の姿勢で交渉できるケースといえるでしょう。
とにかく早く売却したい
とにかく早く売却したい場合には、「専任媒介」が有利です。
LIFULLHOME`Sによる「不動産売却の経験者1,562人のアンケート分析」によると、売主が不動産業者に連絡してから売却契約が完了するまで、半年以内に売れた割合が専任媒介は46.0%、一般媒介は35.3%となっています。
専任媒介は一般媒介と比べて、ほかの業者に利益を奪われる心配がなく、業者としても売却活動に力を入れやすい契約です。
とにかく早く売却を目指す場合には、専任媒介を選ぶと良いでしょう。
築40年の古い物件を売却したい
築年数が古い物件を売却したい場合には、「一般媒介」が有利でしょう。
不動産売却では、築年数が古いほど売却が困難です。また古民家の場合は、買主の好みが大きく影響します。
そのため一般媒介を選んで、できるだけ多くの業者に売却を依頼し、広く買主を探すのが重要です。
他県からの移住希望者を取りこぼさないためにも、一般媒介を利用することをおすすめします。
売却する際の労力を減らしたい
物件を売却する際の労力を減らしたい場合には、「専任媒介」が向いています。
なぜなら、専任媒介は1社の業者とだけ仲介契約を結ぶため、1社の担当者とだけやりとりすれば良いからです。
多くの業者と契約する一般媒介では、複数の担当者とやりとりする必要があり、その分時間も手間もかかります。
何度も同じことを話す場面も想定できますから、忙しいときには大きな負担となるでしょう。
売却する際の労力をなるべく減らしたい人には、窓口を一本化できる専任媒介がおすすめです。
知り合いに売却することを知られたくない
何らかの事情で物件を手放すケースでは、なるべく周りに知られたくないと考える人が少なくありません。
このような場合は「専任媒介」が向いています。
一般媒介では多くの業者に情報を流すことになるため、不特定多数の人に売却情報を見られる可能性が高まるからです。
また、大手の不動産業者に専任媒介を依頼するのもポイントです。
周りに知られたくないとなると、オープンハウスや折込チラシなど、大っぴらには売却活動を行えません。
そのため、もともと多くの顧客を抱えている大手不動産業者に依頼しないと、売却できない可能性があるのです。
知り合いに売却することを知られたくない場合は、大手の不動産業者に専任媒介を依頼するのが得策といえるでしょう。
媒介契約に関するよくある質問
媒介契約に関するよくある質問をまとめました。ぜひ不動産売却をする際の参考にしてみてください。
媒介契約ごとに仲介手数料の差はあるか？
一般媒介・専任媒介・専属専任媒介のどれを選んでも、仲介手数料に差はありません。
仲介手数料は宅地建物取引業法に基づいて、物件成約価格が400万円を超える場合には、「物件成約価格の3%+6万円」が上限と定められています。
媒介契約を解約したい場合はどうすればいい？
媒介契約は、双方の合意があれば即時解約できます。
もしも業者が解約に応じなくても、媒介契約の有効期間は原則「3ヶ月」なので、契約が切れるまで待てば解約できます。
また、通常の媒介契約は「自動更新ではない」ということも覚えておくとよいでしょう。
媒介契約の種類を途中で変更することはできる？
媒介契約の種類は、途中で変更できます。
契約期間内でも「専任媒介から一般媒介へ」や「専任媒介から専属専任媒介へ」の変更もできます。
ただし、専任媒介から一般媒介への変更は、業者にとっては利益が得られる可能性が下がるため難色を示す場合があります。「その変更には応じられない」などと言い張るケースも。
もしも業者が契約変更に応じてくれないときは、契約期間（3ヶ月）終了を待ってからほかの業者へ変えることをおすすめします。
一般媒介では最大何社と契約できるの？
一般媒介は契約数に制限はなく、「何社とでも」同時に契約できます。
しかし、あまり多くの業者と契約してしまうと、業者のモチベーションを下げる原因になります。
なぜなら、関わる業者が多いほど、ほかの業者に先を越される可能性が高まるからです。
結局どの業者もやる気を出さず、売却活動を十分にしてもらえないケースも考えられます。
業者のモチベーションを下げすぎないよう、2〜3社と契約するのがおすすめです。
両手仲介になりにくいのは3つのうちどれ？
両手仲介になりにくいのは、「一般媒介」だといえます。
同時に複数の業者と契約できる一般媒介では、物件情報が流通しやすいため、囲い込みは難しいです。
一方、1社とだけ契約する専任媒介・専属専任媒介の方が囲い込みしやすいといえます。
悪質な不動産業者と契約してしまった場合は、両手仲介に繋がる恐れが高まるでしょう。
ただし、一般媒介だったとしても両手仲介の可能性がゼロになるわけではないので、どうしても心配な人は「SRE不動産」のように、最初から「両手仲介をしない」と宣言している仲介業者を選ぶのがおすすめです。
賃貸物件での専任媒介と一般媒介の違いは？
賃貸物件の場合、「一般媒介」を結ぶのが一般的です。
一方、賃貸物件での専任媒介とは、1社の不動産業者にだけ入居者募集を依頼する契約を指します。
専任媒介の場合、入居したい人は依頼を受けている不動産業者と契約するか、直接管理会社や大家さんと契約することになります。
まとめ
今回は、不動産売却における一般媒介と専任媒介について解説しました。
複数の不動産業者に、同時に売却を依頼できる一般媒介。
1社の不動産業者にのみ、売却を依頼する専任媒介。
一般媒介と専任媒介のどちらがよいのかは、売却する物件は売主の状況により大きく変わります。
今回の記事で紹介した例を参考に、自分に合った媒介契約を選びましょう。
もし今契約している仲介業者や、媒介契約の内容に不満がある場合は、3ヶ月の契約期間が終わった段階で、別の業者へ乗り換えることをおすすめします。
